大阪的見聞録そして大阪の住まい

「家を建てたい人」この指と～まれ　２８番目　

　建物の外壁から隣地境界線までの距離の制限については、「壁面線」「地区計画」「風致地区」「建築協定」などによるものがあります。

これらの制限が定められた区域において、壁面の位置の制限などの規定がある場合はこれを守らないといけません。

　以上のような規定がない場合は、建築基準法による制限はありません。しかし、土地の境界線は大きなトラブルの原因になりうる可能性がありますので隣人の方とよく話し合いのうえ住宅等の建築計画をされることが大切です。

　また、２００６年１月２０日に不動産登記法の改正によって「筆界（境界）特定制度」ができました。この制度はそもそもの境界はどこなのか簡便に示す方法です。場合によってはこの制度を利用されるのも一つの方法かと思います。

　そしてその他にも、民法で他人宅の敷地境界線から、１ｍ未満の場所に他人宅を眺めることが可能な窓を設置する場合、目隠しをしなければならないとする規定があり、そのことで裁判になったケースもあります。

　夢や希望、想いのこもった家作りは、その希望が叶い建ち上がってゴール！・・・・・ではなく、実際にそこに住まい、それぞれ家族の喜怒哀楽も含めてその家とともに過ごせていけることで意味があると思います。

　しかし、敷地境界線、窓の位置、エアコンの室外機、テレビ電波障害、日当たり、工事前の挨拶などで家が建つ前からトラブルがあると、夢が叶った家で家族の喜怒哀楽ではなく、お隣との争いによる、怒・哀・嘆きなどとともに過ごさなくてはなりません。

　せっかく苦労して手に入れた家で、そのような暮らし方はとても不本意なことだと思います。そのようなことにならないためにも、住宅建築予定地にある周囲の家の人と円滑にいくように、建築基準法だけではなく、さまざまなことに注意をされることをお勧めいたします。  
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「家を建てたい人」この指と～まれ　２7番目　


■家が完成し、そこに住まうまでに、建築基準法での手続きの流れはどのようになっているのでしょうか。

ここではその流れを説明いたします。

①その敷地に関する法令等の規制を調べる（各自治体独自の条例や規制があるかどうかも調べる）
　　　　↓　　　
②住まいを建築するために、それらの法令等に関して必要とされる許可等を受ける。（各自治体独自の条例や規制がある場合は必要に応じて許可を受ける）
　　　　↓
③建築確認の申請をする『特定行政庁（大阪市内であれば大阪市）または指定確認検査機関（民間会社）』
　　　　↓
④建築確認を受け、確認済証の交付を受ける
　　　　↓
⑤建築工事に着手する
　　　　↓
⑥工事途中で、中間検査の申請をする（基礎の鉄筋が組みあがったところで基礎・柱・はりなどが図面どおりかどうか見る）
　　　　↓
⑦中間検査を受け、中間検査合格証の交付を受ける
　　　　↓
⑧建築工事が完了したら、完了検査の申請をする　
　　　　↓　　　
⑨完了検査を受け、検査済証の交付を受ける
　　　　↓
⑩新しい住宅での生活がはじまる

以前にも書きましたが、それぞれの交付された書類の控えは必ず保管しておいてください。  

「家を建てたい人この指と～まれ」　２６番目



「あんじゅ」№３０より

これから取得する新築住宅は、完成から１０年の間に基本構造部分についての瑕疵（欠陥）がみつかれば、その住宅を建てた工務店や販売会社に対して、その補修を請求（場合によっては賠償請求や解除）することができるのです。


また、特約を結ぶことで最長２０年まで保証を延ばすことができます。


　しかし、これだけでは、その住宅を建てた工務店や販売会社が倒産してしまった場合の補修までは面倒みてくれません。


より保証を確実にするためには、（財）住宅保証機構が扱っている「住宅性能保証制度」に加入するとよいでしょう。


「住宅性能保証制度」では万が一業者が倒産してしまった場合でも保険でカバーしてくれます。


ただし、加入するためには住宅が一定の品質をクリアしていなくてはなりませんし、そのための登録手数料も必要となります。

★１０年保証の対象となる基本構造部分のイメージ
木造（在来軸組工法）の戸建住宅の例


私ども「日本プランニング」の参加している建築家ＣＭでは保証制度の審査の中で、

性能評価や第三者監理、専門化によるクロスチェック等を行い、耐震性や設計性能(耐久性・耐火・

省エネ・シックハウス・構造)が客観的にわかる仕組みを構築しています。

建築家シーエムＣＭの瑕疵保証制度は品格法の10年保証  

「家を建てたい人この指と～まれ」　２5番目

建築家と家をつくる!―「世界でたった一つ」の住まいを実現する71のヒント
（著者）中島 早苗より


ーーーーーーーー以下本文よりーーーーーーーー

自宅の建築が始まり、その工事を見に行くのは自分の家だから当然だとしても、、建築家と話し合いたいところです。

いちばんよくないのは、ちょこちょこ見に行っては、個々の職人さんに直接、「あ、そこの棚はちょっと低すぎるな。もう少し高い位置に付けてください」などと、自分だけの判断で勝手に指示を出してしまうこと。

こうなると職人さんは誰に従っていいのかわからなくなってしまい、現場の混乱のもとです。
仕様変更の希望や質問があるのなら、まず建築家に相談すること。
自分の家だからといって、共同作業をしていることを忘れてはいけません。

しかし最近は特に、自分たちでできることは自分たちの手でやりたい、という希望を持つ建て主も増えているようです。

たとえば壁のペンキは自分たちで塗りたいといったものですが、そうであれば、あらかじめ工事に関わりたい意思を建築家に伝え、関わり方を建築家や現場監督と相談しておくのがいいでしょう。

ーーーーーーー以上が中島さんの本からの抜粋ですーーーーーーー


夢を持って家づくりをはじめた建て主の方にとって、図面上の建物と違い、工事現場に行き、実際に建物が目に入ると、それまでの希望してたものとは違う要求が出ることもあります。



たとえば、「窓」が設置してあるのを実際に目にした場合よくあるケースなのですが・・・・・。
窓を増やして欲しいとか大きさを変えて欲しいとかなどの要求の変化が生まれてくることがあります。



このような時に現場の職人さんに直接、仰られても混乱をまねいたり、あとあとの不具合に繋がったりします。



ですからこういう場合は、必ず建築家・建築士（設計士）に相談をしていただくようにお願い申し上げます。


ただし、設計図面に描かれたことを変更する場合は「設計変更」になり、場合によってはかなりの費用の負担が増えますのでご注意してください。



また以前、あるテレビ番組の中で、建築家や建て主のかた自ら、何かを作ったり、釘を打ったり、壁を塗ったりしているシーンを見かけました。


しかし、それらはほとんど、テレビ番組上の演出ですので、通常建築家自身が木やガラス、その他の素材で、アイデア商品のようなものを作るなどというようなこともほとんどありません。



また、建て主のかたに、強制的に、壁を塗っていただいたり、釘を打っていただいたりするなどということもいたしません（自ら、望まれる場合は別ですが）



以上のようにテレビ番組の中での（演出上の）家づくりとは別に実際の家づくりは、過程が違うところが多々ありますので必ず前もって建築家にお確かめされることをお勧めいたします。


日本プランニング１級建築士事務所

～風光る　住まい求めて　大阪より～   

「家を建てたい人この指と～まれ」　２４番目

建築家と家をつくる!―「世界でたった一つ」の住まいを実現する71のヒント
（著者）中島 早苗より



更地に「建築条件付き」の文字が入った看板を目にされことがありますか？


「建築条件付き」とは何でしょうか。


あらかじめ建物を建てる業者が決められている土地のことなんです。

不動産会社がメーカーや工務店とつながり、コストを押さえ、建物までの利益を得るため敷地の場所が気に入り「建築条件付き」の意味もよくわからずサインをしてしまい、あとから自分の好きな建築家に頼み家づくりはできないと気づき泣く泣く諦めたり違約金を払って解約した、というケースもあるようです。


だから、疑問に思ったことは解決してからサインや大事な決断をする。


もっと暮らしにあった家、自分たちが本当に住みたかった家を建てるんだ！つくるんだ！探すんだ！以上のような強い願望を持ち、自分の真（心）に建てたい家をはっきりと浮かびあがらせる。

以上が中島さんの本からの抜粋です。



夫の仕事の影響で普段、街を歩いている時も家や土地をつい見てしまうのですが、たまに目にするのが「建築条件付き」の土地です。


中島さんの仰るように、建築業者のコストが絡んできますので、部品・設備などの仕様は、メーカー住宅で頼むのと同じだと思ったほうがいいと思います。


ほんとうに自分（家族）の生活に合った家を手に入れるためには、時間をかけて探すことが大事なようです。


日本プランニング一級建築士事務所(大阪・京都・奈良・兵庫で活動)

住宅建築家　～風光る　住まい求めて　大阪より～ 建築設計事務所  

「家を建てたい人この指と～まれ」　２3番目



「あんじゅ」№３０より

「品確法」とは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略です。


　　　①新築住宅の瑕疵（かし）担保責任に関する特例

　　　②住宅性能表示制度の整備

　　　③住宅専門の紛争処理体制の整備

以上のような三本柱から成り立っています。


つまり、

　　　①「新築物件に欠陥があった場合の保証期間を最低１０年と定め」

　　　②「これまであいまいだった住宅の評価に明確な基準をつくり」

　　　③「その評価を受けた物件に対しては、紛争処理をサポートしてくれる」

・・・と、いう法律なのです。



平成１２年から新築住宅を対象に施行。

平成１４年からは既存中古住宅についても「住宅性能表示制度」が開始。

しかし、建築基準法と同じように、理解をしていないとせっかくの法律の効果も半減してしまいます。

そして、私ども「日本プランニング」の参加している建築家ＣＭでは保証制度の審査の中で、

性能評価や第三者監理、専門化によるクロスチェック等を行い、耐震性や設計性能(耐久性・耐火・

省エネ・シックハウス・構造)が客観的にわかる仕組みを構築しています。

建築家シーエムＣＭの瑕疵保証制度は品格法の10年保証  

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。


家を建てたい人」この指と～まれ　２2番目　


■工事が始まる前に知っておきたいこと

どんなによい設計の建物であっても、設計図どおりに施行されなければ意味がありません。

そこで、建築主の方にかわって施行状況をチェックするため、専門の知識を持った「工事監理者」が必要となります。

建築基準法や各自治体の条例等で、建物の工事をする場合、建物の規模・構造によっては建築士を工事監理者として定めなければならないことになっています。

　建物の工事を行うときは建築士に工事監理を委託してください。

＊なお、「工事監理者」とは、建設工事現場内の「現場監督」（施行会社で工事の指揮をとっている人）と呼ばれている人ではありません。

あんじゅNo２９より

「監理」＝建築物が設計書どおりに施工されているか監督・チェックする業務のことで設計監理と言います。そしてこの設計監理の業務は建築士だけしかできません。
その建築物の設計をした人、あるいは監理を業務とする第三者に委託する場合もあります。そして、もし施工に不備があった場合は監理者が指摘して施工業者に是正を促します。ですから、「監理者」は施工を担当する「管理者」と別であることが望ましいのです。

監督・チェックを担当する「監理者」と施工を担当する「管理者」が同じであれば、なかなか公正なチェックが出来にくい上に、施工ミスも一人の目では見過ごす可能性もあります。通常、事務の仕事でも自分の書類を上司にチェックしてもらうことによりミスを防ぐということをしています。しかし、それでも「ミスが発生する」のが人間です。
まして、「監理者」と「管理者」が同じ人（もしくは業者）だと思い込みや思い間違い叉は故意によるにミスなどが発生する可能性があります。

　ですから監理は管理者と同じではないほうが、ミスや欠陥を見つけやすいと思います。

私ども日本プランニングは、いつでも住まい手の方の立場で取り組んでおります。
日本プランニング１級建築士事務所  

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。



「家を建てたい人」この指と～まれ　２1番目



建築主は原則として、工事着手前に建築基準関係規定に適合しているか建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければなりません。


民間の指定確認検査機関の確認を受け、確認済証の交付を受けたときは、その確認及び確認済証は「建築主事」がしたものとみなされます。

以上のことは個人の住宅にも適用されます。


■建築確認の申請

建築基準法では、建物の工事に着手する前に、書類と図面で建物の計画をチェックする仕組みになっています。建築主の方は建物の工事に着手する前に、建築確認申請を行い、建物の計画が建築基準法に適合するものであることについて確認を受け、「確認済証」の交付を受けなければなりません。
実際は、建物の設計業務とあわせて建築確認申請などの法令上の手続きを専門の建築士や建設業者に委託することが一般的です。



★確認済証

　建築確認申請を行い建築確認を受けると、交付される書類です。
これは建物の計画が建築基準法に適合していることを示す重要な書類になります。


★建築確認申請証の副本

　建築確認を受けると、「確認済証」の交付とあわせて「建築確認申請書の副本」が建築主の方に返却されます。（建築確認申請書の控えです）
これは建物計画を示す書類ですので、「確認済証」とあわせて大切に保管なさってください。  

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。

「家を建てたい人」この指と～まれ　２０番目


■土地や住まいを購入するときの注意！

『重要事項説明』

「宅地建物取引業法」 という法律によって、住宅販売業者などの宅地建物取引業者は、売買契約の前に、購入者に書面（重要事項説明書）で建築基準法などの法令をはじめとする「一定の重要な事項の説明」をしなければならないことになっています。



これを「重要事項説明」といいます。必ず売買契約の前に住宅販売業者などから「重要事項説明書」を受け取り、不明な点については遠慮しないで積極的に質問をして納得のいく説明を受けらることをお勧めいたします。


この「重要事項説明」は契約前に宅地建物取引主任者（国家資格）の資格を持った人が、行わなければなりません。そして購入者（契約者）に宅地建物取引主任者証の提示をする必要があります。

したがって、土地や住まいを購入されるときは、必ず契約前に「重要事項説明」を有資格者から説明を受けてください。

もし、契約前にその説明がなされないときは、「重要事項説明」を宅地建物取引主任者からしてくださいと求めてください。尚、宅地建物取引主任者証は運転免許書のように資格者の写真がありますので、必ず写真と説明者との顔を確認してください。  

「家を建てたい人」この指と～まれ　１9番目

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。


「高さ制限」その３

■隣地高さ制限

建物の高層化にともなって隣地の通風、採光などの条件が悪くなるおそれがあることから「隣地高さ制限」が定められています。

隣地の境界線より垂直に上に上がり、ある一定の高さ（用途地域により変化します）から斜めになっていきます。

①＝隣地高さ制限　　②＝道路高さ制限


◆用途地域が住居系の場合

・第一種中高層住居専用地域

・第二種中高層住居専用地域

・第一種住居地域、第二種住居地域

・準住居地域







①＝隣地高さ制限　　②＝道路高さ制限


■用途地域が住居系地域以外の場合


・近隣商業地域、商業地域

・準工業地域、工業地域

・工業専用地域







高さが３１ｍ（住居系地域では２０ｍ）をこえる部分の外壁が隣地境界線から後退している場合は、その後退距離の分だけ隣地境界線が隣地側にあるものとみなして、隣地高さ制限が適用されます。


＊この他に建築基準法では「北側高さ制限」というものがあります。
自分の住宅の北側は近隣の南側にあたります。高い建物を建ててしまうと近隣の南側の日当たりをさえぎるものとなり、生活環境を悪化させてしまいます。それを防ぐために「北側高さ制限」ということを法律で定めています。

しかし、自治体により、この制限を適用していないところもありますので、その敷地の所在する各自治体の建築指導担当係等にお問い合わせのうえ確認されることをお勧めいたします。

ちなみに大阪市は「北側高さ制限」が適用される地域はありません。  

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。

「家を建てたい人」この指と～まれ　１８番目

「高さ制限」その２



前回まで建物を建てるのに敷地に対する建ぺい率・容積率だけではなく、建物の高さも制限されているということを説明いたしました。


そして、その高さは建物が接している道路の反対側から、それぞれの適用距離と用途地域に定められた角度によって決められています。
（適用距離・・・用途地域と基準容積率に応じて定められた一定距離）


今回は建物が前面の道路の境界線から後退していた場合の建物の高さ制限の説明です。


建物が前面道路の境界線から後退している場合は、その道路の反対側の境界線は、後退した距離に相当する分だけ外側にあるものとして、道路高さ制限が適用されます。



Ａ＝建物が後退した場合の道路高さ制限
Ｂ＝建物が後退しない場合の道路高さ制限
①＝前面道路の境界線　　②＝前面道路の反対側の境界線
Ｓ＝後退距離のうち最小のもの
適用距離＝用途地域と基準容積率に応じて定められた一定距離

道路に沿って設けられる門または塀の高さは制限されます。

日本プランニング１級建築士事務所  

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。

「家を建てたい人」この指と～まれ　１７番目

「高さ制限」その１

「敷地面積に建てられる建物の面積に制限が決められた「建ぺい率」があるのならば、土地が狭い分、上に高く家を建てたいのですが？」


「いいえ、残念ですがそれはできません。なぜならば「容積率」及び「高さ制限」ということが定められており、それを超える住宅（建物）は建てることができないのです」


「ただし『用途地域』によって、建物の条件が変わってきます。ですから購入予定の土地又は所有の土地がどの『用途地域』になるかは大変重要な意味を持ちます」


「土地や住宅を購入した後でこんなはずではなかったのに・・・と後悔しないように購入前にしっかりと『用途地域』の確認及び、その周辺の土地の『用途地域』も調べておいたほうがよいと思います」



■道路高さ制限

　市街地における重要な開放空間である道路および沿道の建物の通風、日照、採光などの環境を確保するために「道路高さ制限」が定められています。

適用距離・・・用途距離と基準容積率に応じて定められた一定距離


A・・・用途地域が住居系地域の場合



・第一種中高層住居専用地域

・第二種中高層住居専用地域

・第一種住居地域

・第二種住居地域

・準住居地域




Ｂ・・・用途地域が住居系地域以外の場合



　・近隣商業地域

　・商業地域

　・準工業地域

　・工業地域

　・工業専用地域  

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。

「家を建てたい人」この指と～まれ　１６番目


「容積率」その３


「容積率その２」説明いたしました「前面道路の幅員による容積率の限度」を計算したあと、建物の容積率を求めます。




　　　　　　　　延べ面積（Ａ＋Ｂ）
容積率　＝　ーーーーーーーー　×　１００％　≦　容積率の限度
　　　　　　　　敷地面積（　Ｃ　）


★容積率は都市計画法で決められ地方自体が指定した容積率と建物が立つ敷地の前面道路の幅員とによって変わります。  

「家を建てたい人」この指と～まれ　１5番目

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
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「容積率」その２

○容積率とは建物の延べ面積（①各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合のこと

①各階の容積率の合計・・・建物の床部分のうち、車庫など容積率を計算するうえで床面積に算入しない部分もあります。

■前面道路（建物の敷地が接している道路）の幅員が１２ｍ未満の場合は、「指定容積率」と、前面道路の幅員をもとにして下の計算式で算出された値と、いずれか小さいほうの値が容積率の限度となります。

これを「基準容積率」といいます。

■前面道路の幅員による容積率の限度


（例）準住居地域風致地区、指定容積率２００％の敷地での基準容積率は？
・前面の道路幅員が６ｍのとき

「６×４／１０×１００＝２４０％」　　

以上のような計算となり、指定容積率の２００％よりも大きくなるので、この場合の基準容積率は２００％になります。


・前面の道路幅員が４ｍのとき

「４×４／１０×１００＝１６０％」

以上のような計算となり、指定容積率の２００％よりも小さくなるので、この場合の基準容積率は１６０％となります。

このような計算で敷地の用途地域及び前面の道路幅員によって容積率の限度が変わってきます。そして、その計算された容積率の限度もそれぞれの都市計画に定められた容積率（指定容積率）を超えることはできません。

これらのことを計算するのには購入予定の土地及び住宅、そして購入済みの土地について、まず用途地域はどれにあたるのか、そしてその土地の都市計画はどのようになっているのかを知る必要があります。

それにはその敷地の所在する各自治体の建築指導担当係等にお問い合わせのうえ確認されることをお勧めいたします。

日本プランニング１級建築士事務所  

「家を建てたい人」この指と～まれ　１4番目

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。



「容積率」その１

前回までは「建ぺい率」でしたが、今回から「容積率」の説明をいたします。


「敷地面積に建てられる建物の面積に制限が決められた「建ぺい率」があるのならば、上に高く建物を建てれば、広い間取りの住宅ができるのではないですか？」



「残念ですが、それはできないのです。なぜならば「容積率」及び「高さ制限」ということが定められており、それを超える住宅（建物）は建てることができません」



★容積率とは

・建物の延べ面積（各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合のことです。


・限られた市街地のなかでは土地の合理的な高度利用が望まれます。

都市への人口の集中によるさまざまな問題に対して、道路、公園、下水道などの都市施設と建物の均衡をとる必要から、容積率により建物の規模をコントロールしています。

建物の容積率は原則として都市計画に定められた限度以下でなければなりません。（この限度を「指定容積率」といいます）


つづく  

「家を建てたい人」この指と～まれ　１4番目

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。



「建ぺい率」その２


★「建ぺい率」ってなんやのん？

・建ぺい率とは、建物の建築面積（注１）の敷地面積に対する割合のことです。

★自分の所有する敷地なのに、なんで自由に敷地いっぱいに住宅を建てることがでけへんの？

・建物の敷地内に空地を一定の割合で確保することにより、通風、日照、採光、防災などの市街地の環境を確保し、緑化や日常生活のための空間を確保するために「建ぺい率」に関する規定があります。

ですから、建物の建ぺい率は原則として都市計画に定められた限度以下でなければなりません。（注２）

　（注１）基本的に建物の外壁かこれにかわる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいいます。

（図Ａが建築面積、Ｂは敷地面積）

　（注２）この建ぺい率の限度に関する規定には、防火地域内の耐火建築物や角地などにある建物についての緩和の特例がある場合もあります。

また各自治体の都市計画などにより違ったりしてきますので、その敷地の管轄の各自治体建築指導担当係等に確認されることをお勧めいたします。  

「家を建てたい人」この指と～まれ　１3番目



建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。


「建ぺい率」その１

今回から建ぺい率のことについてですが、その建ぺい率に関係してくる敷地のお話を先ずいたします。

敷地とは？
　一つの建築物または用途上わけることができない二つ以上の建築物のある一団の土地のことです。

所有権などに関係なく、用途上分けることができる場合は、別敷地となります。
例えば一つの敷地に親世帯と子世帯の家を別々に建てることはできません。

この場合は、敷地を分割して、各分割した敷地に対して接道義務や建ぺい率、容積率等の制限がかかります。
ただし、トイレ・台所・浴室等がない「離れ」や住宅の用途に必要な物置等は同一の敷地内に建築することができます。

「具体例」
下記の図は建築基準法上の道路に４ｍ接している敷地です。この敷地に親世帯・子世帯がそれぞれ別棟で住宅を建てようとしています。



図Ａのように一つの敷地に親世帯・子世帯の住宅を別々に建てることはできません。（ただし、親・子のどちらか一方の建物にトイレ・台所・浴室等のない「離れ」だと建築可能です）

図Ｂのように敷地を分割した場合、親・子それぞれの住宅を建てることができます。（親・子それぞれの敷地が道路に２ｍ以上接しているため）

図Ｃの場合、せっかく敷地分割しても、このような分割の仕方では左側の親世帯は住宅を建てることはできますが、子世帯は建てられません。（親世帯の敷地は道路に３ｍ接していますが、子世帯の敷地は１ｍしか接していないため）

以上、図Ｃのように敷地を分割しても一方の敷地が道路に接している部分が２ｍ未満だと住宅が建てることができないのでくれぐれもご注意してください。



＊敷地分割についてのより詳しい説明及び手続き等は各自治体の建築指導担当係等にお問い合わせの上、確認してください。

日本プランニング１級建築士事務所  

「家を建てたい人」この指と～まれ　１２番目

建築基準法にはたくさんのことが決められており、これを全て一般の人々が勉強し理解するのには無理があります。しかし住宅・土地を手にいれるのにまったく何も知らないと思わぬソンをしたり、土地に住宅を建てられなかったり、生活環境が悪くなったりします。そこで、ここでは、土地や住宅などを手に入れるときに最低限必要かつ大事な建築基準法を説明していきます。

＊平成１７年６月現在による資料にもとづいて掲載しております。
新たな建築基準法が追加されたり、一部改正施行もありますので、国土交通省からの正式発表などにご注意してくださるようお願い申し上げます。



商業系用途地域や工業系用途地域などは、家族とともに住まう家を作りたいとされる方にとっては「関係ないやん！せやから、別にそんな事知らんでもエエんちゃうの」と思われるかもしれません。

でも、待ってください　自宅の用途地域はもちろん、その周辺の用途地域が何であるかは、実際にその場所で住むようになってから関係してきます。

それは何故かと申しましたら、せっかく静かな環境や日当たりの良い環境などを求められ購入しても、その土地又は周辺の土地の用途地域が上記の商業系、工業系だった場合、購入後、環境が変化する可能性があります。

また、最近では工業地域などにある工場が閉鎖した跡地にマンションや戸建住宅を建築するといった可能性も出てきています。

そして、商業地域では、禁止項目がなく、原則として、すべてのものが建築できます。最近、流行しているタワーマンションも建築できます。そうすると日当たりなど関係してきます。

ですから、購入される予定の土地、住宅の用途地域と周辺の用途地域は必ず、御自分で各自治体の建築指導担当係などで必ず調べて確認されることをお勧めいたします。

以下は用途地域の説明です。


「用途地域」その３

商業系用途地域と工業系用途地域

★商業系用途地域

①近隣商業地域→近隣住宅のための店舗等の利便を増進する

②商業地域→主に商業等の業務の利便を増進する


★工業系用途地域

①準工業地域→主に環境悪化のおそれのない工業の利便を増進する

②工業地域→主に工業の利便を増進する

③工業専用地域→工業の利便を増進する



つづく  

「家を建てたい人」この指と～まれ　１１番目

「借地に家を建てる」って、どんなん？知らないと損をする借地法 第２回

（「借地に家を建てる」って、どんなん？第１回）



２００６年６月１２日（月）産経新聞　朝刊より


[借地に関する法律]

平成４年７月３１日までの契約
＊借地法（旧法）

・借地人が建物の所有を目的とする場合、地主は「正当事由」がなければ更新を拒絶できず、ほとんどの契約は更新される。

・更新後の契約期間は、期間の定めがなければ、木造など非堅固な建物の場合で２０年、石造など堅固な建物の場合で３０年


平成４年８月１日以降の契約
＊借地借家法（新法）

・更新ある普通借地権のほかに、更新のない定期借地権を新設。一般の定期借地権の場合、契約期間は５０年以上

・普通借地権の契約期間を、建物が堅固か非堅固かにかかわらず、期間の定めがなければ、２回目の更新以降は１０年とし、地主側に「正当事由」が備わる機会を増やした。

借地の更新料は法律に規定がなく、昭和５１年の最高裁判決は更新料を支払う義務が生じるような慣習の存在を否定している。更新料を支払う契約をしている場合は別だが、借地人が更新料を払わなくても、地主は更新料を拒絶できない。地主が更新を断るには「正当事由」（新法）では、更新のない定期借地権が新設された。

次回の更新が５年後に到来し、更新料を前回と同額（約１４００万）を請求されても払うお金がないと嘆いておられた６９歳の女性の場合、新法が施行される以前に設定して借地権には旧法が適用され、契約は永続性を持つ
・・・・ということになるそうです。

このような事例をみると法律的に守られる立場の人でも、その事を知らない人に法律は守ってくれません。むしろ、その事を知っている人に有利に働くことになります（民事の場合）

以上のことから土地や建物を貸す側と借りる側、どちらの側でも法律を知らない人や立場の弱い人が不利益を被る結果になってしまうのではないでしょうか。

家や土地を購入したり、家を建てるときには、最低限必要な「建築基準法」は知っておかれたほうが良いと思います。  

「家を建てたい人」この指と～まれ　１０番目

２００６年６月１２日（月）産経新聞　朝刊より

他人から土地を借りて、その上に自宅を建てる場合、借地に関する法律を知っているか、いないかで、将来トラブルになったときに大きく結果が違ってくるそうです。

記事には東京都内にお住まいの女性（６９歳）のことが掲載されていました。
この方は生まれた時から住んでいる借地に家屋をご自分で建てられました。
敷地８０坪、月額７万３００円で借りている。
「前回の契約更新料として約１４００万円を支払い、次回の更新は５年後だけれど前と同額の更新料を請求されると払う（年金暮らしのため）お金がない」

そこでこの女性は近所の不動産業者から「等価交換」①という方法を教わり、区役所の法律相談に出かけた。しかし、そこの弁護士は「土地の間口が狭いから分割しづらい。借地権を売ったほうがいい」との答え。女性は「住み続けるのは難しい」とあきらめかけているそうです。

つづく

①等価交換・・・・・借地権と地主の持ち分である底地権を部分的に交換して、土地の所有権をそれぞれに分割すること

下記のページに等価交換に関して注意しなければならないことが掲載されていました。
All About「等価交換について」

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「日本プランニング１級建築士事務所」